登記法律Q&AQ&A

登記法律Q&A

不動産登記Q&A

相続登記Q&A

会社法人登記Q&A

成年後見制度Q&A

その他法律Q&A

不動産登記Q&A

なぜ、登記する必要があるのですか?
不動産を購入したとき「登記」をすることになります。「登記」とは簡単に言えば法務局にある登記簿に「この不動産は〜さんの物です」と登録するということです。

登記をするかしないかは本人の自由です。
登記をしなければならないといった規則はありません(注1)

では何故、高い費用を払って登記をするのでしょうか?
(時間のある方、これから法律を勉強しようという方は一度民法176条、177条あたりを読んでみてください)
登記をしなくても、売ります買いますという売買契約を結んで代金を支払えば、その不動産は自分の物にはなります。しかし登記をしなければ第三者に対抗できないのです。

第三者に対抗できないとは
例えば、不動産を所有しているAさんがその不動産を欲しがっているBさんに売ってやるといって売買契約を締結し代金を受け取ったとします。Bさんは契約もしたし、代金も支払ったのでこの不動産は自分の物になったと思っています。
ところがAさんは悪い人でした。何も知らないCさんにもこの話を持ちかけていたのです。つまりAは同じ不動産をBにもCにも売ってやるといって代金を受け取っていたのです。そしてCさんは登記をしていました。

イラスト"何のために登記するのか"
この場合、不動産は誰のものになるのでしょう?
結論から申し上げるとこの不動産はCさんのものになるのです。
先に契約を結んでお金まで支払っているBさんのものではなく、先に登記をしたCさんのものになるのです。これが登記の対抗力という効力です。もちろんAは詐欺罪などで警察のお世話になる可能性が高いことはいうまでもありませんし、Bさんは自分の物にならなかったのですからAに対しお金を返せと言うことは出来ます。しかし、Aのような悪い人がすんなりお金を返すかどうかは非常に疑問です。

不動産は非常に高価な財産です。一般の方にとって不動産を購入するということは一生に何度もあるということではありません。不動産を確実に自分の物にするためにも登記という制度のことを是非覚えていてください。

(注1)表示登記等一部の登記については登記義務があります
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不動産売買や贈与による名義変更をするのに必要な書類を教えてください
売買を原因として不動産の名義を変更する為には売主買主それぞれご用意いただきたい書類があります。

<売主>
  • 権利証または登記識別情報(昔は登記済権利証と言いましたが現在は登記識別情報といいます)
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内のものに限ります)
  • 登記簿の住所氏名と現在の住所氏名が変っている場合はそれが分かる書類(住民票・戸籍など)
<買主>
  • 住民票(取得する不動産の所在地に住所を移す場合は移転後の住民票をご用意下さい)
とりあえず以上の書類をご用意下さい。住民票・戸籍などは御依頼頂ければ司法書士が代わりに取得することも可能です。またこれら以外にも必要な書類がある場合もありますが、ケースバイケースですのでご不明な点は御問い合わせ下さい。
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書類がそろっていれば本人に会わずに所有権移転登記をしてもらえますか?
所有権移転登記仮に登記に必要な書類が全て御手元に揃っていたとしても、売主や買主に直接司法書士がお会いして本人確認・意思確認等をする必要があります。
どうしても取引当日にお越し頂けない場合は、別の日に前もって面談する御時間をお取いたします。
また、司法書士がご自宅や入院先までお伺いする事も可能ですのでご相談下さい。
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住宅ローンを完済しました、家に付けられていた銀行の担保(抵当権)はいつ抜けるのですか?
ローンを完済しただけでは自動的に担保は抜けません(消えません)。ローンを完済したら金融機関から担保を抜く為に必要な書類を預って司法書士にご依頼ください。
司法書士があなたに代って法務局で銀行の担保を抜く(抹消する)手続を行ないます。
なお、ローンを完済したのに担保を抹消しないまま長期間放置すると、一部書類の有効期限が過ぎてしまったりして必要以上の手間と時間がかかる場合がありますので、ご注意下さい。
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権利証を失くしてしまいました、再発行してもらえますか?
権利証(最近では登記識別情報と言います)には再発行と言う制度がありません。
しかし、権利証を紛失する事はありえることで、権利証を失くしたからといって権利が無くなったり登記が出来ないということでもありません。
この場合、司法書士がご本人様と十分時間をかけて面談し、また各種資料を調査したうえで「本人確認情報」という書面を作成し、これを登記申請時に権利証に代えて添付することにより、登記は受理されるようになります。
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不動産が遠方にあります、登記を依頼できますか?
不動産が遠方にあっても全く問題ありません。
特に最近は登記の申請をインターネットや郵送で行ないますので、特別に時間がかかるということもありません。
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相続登記Q&A

相続登記の依頼をするときに何を準備したらよいですか? 
相続登記をする為には亡くなった方の戸籍を集めたり、不動産等の財産を調査するところから手続を始めます。ただし、戸籍を集めたり不動産の調査をするのは司法書士が依頼者に代って行いますので、お任せください。また誰がどの財産を相続するかを相続人全員で話し合った結果を書面にする必要がありこれを「遺産分割協議書」と言いますが、これも司法書士が作成します。
依頼者様にご準備いただくとすれば、相続人が複数いる場合「誰が何を相続するか」等意見の調整をしておいて頂ければ司法書士はその案に基づいて「遺産分割協議書」を作成します。また相続人全員の印鑑証明書を取得するようご準備下さい。
それ以外の難しい書類を作成したり、煩雑な戸籍集めをご自身でしていただく必要はありませんのでご安心下さい。
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嫁いだ嫁は相続人?嫁いだ娘はもう相続人ではないのでしょうか?
先日実父が死亡しました。
私には兄が1人おりますが母は既に亡くなっていますので、長女である私と長男である兄が父親の相続人になると思っていましたが、兄から「お前は嫁いだ娘だから相続権はない!」と言われました。
確かに私はもう姓も変っていますが、相続する権利はないのでしょうか?
結婚しても(嫁いでも)亡くなったお父さんの子供であることに変りはありませんので、勿論相続権はあります。 また姓が変っていることも全く関係ありません。
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長男の方が取り分が多い?
今年に入って父が亡くなりました。家族と言えば、母と兄(長男)と私(二男)ですが、兄が突然「長男が全部の財産を引き継ぐのが当然だ!」と言い始めました。兄の言うとおりそれが当然なのでしょうか?
戦前の法律では「長男が全て相続ずる」ような時代もありました(*)ので、ひょっとするとお兄さんはそのことをどこかで聞いて勘違いしたのかもしれません。現在の法律では、お母さんが2分の1、長男二男が4分の1ずつを相続するとされています。これを法定相続分といいますが、勿論相続人同士で話し合って1人のものにすることも可能ですし、お父さんが遺言を残してくれているのであればそれに従います。しかし、現在の法律では当然に長男が全てを相続することにはなりません。
(※)厳密には「長男が家督相続人として戸主の地位を承継することが多かった」ということであり、必ずではありません。
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相続人に行方不明者がいる場合、どうしたらよいですか?
相続人に行方不明者がいる場合、その者を除いて遺産分割をすることは出来ません。
このような場合、家庭裁判所に対して「不在者財産管理人」の選任申立を行い、そこで選ばれた管理人が不在者に代わって遺産分割等の話し合いに参加します。これら申立書類の作成も司法書士の業務です。
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相続人に未成年者がいる場合、どうしたらよいですか?
未成年者であっても法律で定められた割合(法定相続分)により相続を受けることはできますが、遺産分割協議などにより法定相続分と異なる割合となる場合は単独で協議に参加することはできません。
この場合本来は、未成年者の親(親権者)が代りに協議に参加してあげればよいのですが、親(親権者)もまた相続人であり遺産分割協議の当事者である場合は、例外的に子供の代理をすることができません(利益相反)。
この場合は家庭裁判所に「特別代理人」の選任申立を行なうことになります。そこで選ばれた代理人が未成年者に代わって遺産分割等の話し合いに参加します。これら申立書類の作成も司法書士の業務です。
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田や畑などの農地を相続する場合、許可や届出は必要ですか?
田や畑などの農地の名義を変更する場合、原則として各市町村に置かれた農業委員会等の許可をとる必要があります。
しかし、相続の場合は事前の許可は不要です。ただし、登記が終った後に農業委員会への名義が変わった旨の届出が必要となります。
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会社法人登記Q&A

会社の取締役を1名追加したのですが、この登記はいつまでにすればよいのですか?
取締役の登記登記期間は原則としてその登記の事由が発生したときから、本店の所在地においては2週間内、支店の所在地においては3週間内と定められております。
この期間内に登記の申請をしないと、過料の制裁(罰金を払わされること)に処せられる可能性がありますのでご注意下さい。
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株式会社の設立時、法務局に届ける印鑑はどのようなものでもよろしいですか?
法務局に提出する会社代表者の印鑑の大きさは、辺の長さが1センチメートルの正方形に収まるもの又は辺の長さが3センチメートルの正方形に収まらないものであってはならないとされています。また、印鑑は照合に適するものでなければならないとされています。要するにあまり小さすぎたり大きすぎたりするハンコ・古くなったり欠けたハンコは駄目だということです。
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有限会社を株式会社に変えたいのですが
特例有限会社(現在の有限会社をこう言います)を通常の株式会社にするためには、株主総会の決議で商号を「有限会社○○」から「株式会社○○」に変更したうえで、@有限会社の解散登記とA有限会社から移行して株式会社を設立した旨の登記を法務局に申請します。野口事務所ではこれらに必要な書類の作成から法務局での手続きまで、全面的にお手伝いさせて頂きます。
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取締役の任期が満了しましたが、直ちに取締役全員が再度選任されたような場合であっても、取締役の変更登記の申請は必要ですか?
取締役が任期満了に・・・変更登記は?取締役が任期満了により退任し、時間的間隔を置かずに再任されたような場合(登記実務上「重任」といいます。)にも、変更の登記が必要となります。
一見「同じ人が続けるんだから何もしなくていい」と考えがちですが、登記は必要です、ご注意下さい。
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株式会社の取締役及び監査役の任期は何年ですか?
取締役の任期は、原則として2年となりますが、株式の譲渡制限に関する定めを設けている株式会社(委員会設置会社を除く。)については,定款で定めることにより最長10年まで伸ばすことができます。
また、監査役の任期は、原則として4年となりますが、株式の譲渡制限に関する定めを設けている株式会社については、定款で定めることにより最長10年まで伸ばすことができます。
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取締役1人でも会社は作れますか?
取締役1人からでも設立することは可能です。
株式譲渡制限会社では監査役を置く必要もありません。
ちなみに出資者も1人で大丈夫ですので、1人で出資し取締役も兼ねるということも可能です。
野口事務所ではこれらに必要な書類の作成から法務局での手続きまで、全面的にお手伝いさせて頂きます。
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成年後見制度Q&A

成年後見ってどんな制度ですか?
成年後見制度認知症、知的障害、精神障害などの理由で判断能力の不十分な方々は、不動産や預貯金などの財産を管理したり、身のまわりの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだり、遺産分割の協議をしたりする必要があっても、自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。
また、自分に不利益な契約であってもよく判断ができずに契約を結んでしまい、悪徳商法の被害にあうおそれもあります。

このような判断能力の不十分な方々を保護し、支援するのが成年後見制度です。
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成年後見制度にはどのようなものがあるのですか?
 成年後見制度は大きく分けると、法定後見制度と任意後見制度の2つがあります。
また、法定後見制度は「後見(こうけん)」「保佐(ほさ)」「補助(ほじょ)」の3つに分かれており、判断能力の程度など本人の事情に応じて制度を選べるようになっています。法定後見制度においては、家庭裁判所によって選ばれた成年後見人等(後見人・保佐人・補助人)が本人の利益を考えながら、本人を代理して契約などの法律行為をしたり、本人が自分で法律行為をするときに同意を与えたり、本人が同意を得ないでした不利益な法律行為を後から取り消したりすることによって、本人を保護・支援します。
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法定後見の申し立ては誰ができますか?
本人、配偶者、4親等内の親族、成年後見人等、任意後見人、後見督人等、検察官、市区町村長です。
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どんな人が後見人等になるのですか?
通常は申立て時に「候補者」を書きます。実際にお世話をしている親族等が一般的ですが、適当な方がいない場合や、身寄りのない場合、司法書士や弁護士、社会福祉士等の専門家が後見人等に選任されることがあります。候補者を書いたからと言って必ずその人が選任されるわけではなく、家庭裁判所が様々な事情を考慮して選任します。
なお、以下の者は後見人になれません(民法847条)。 @未成年者 A家庭裁判所で免ぜられた法定代理人、保佐人又は補助人 B破産者 C被後見人に対して訴訟をし又はした者並びにその配偶者及び直系血族 D行方の知れない者
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1人で遠方に住んでいる高齢の親が悪徳業者に騙されないか心配です
最近は悪徳業者の手口も巧妙になってきており、健康な高齢者や若い人でもこれらに騙されないようにするのは簡単ではありません。
そこで、判断能力が衰えてきたと思われる高齢者が利用できる制度が「補助」という制度です。家庭裁判所で「補助人」を定め、一定額以上の高額な買い物をするには、補助人の同意を得なければならないと決めておくことにより、補助人の同意無く高額な買い物をしてしまった場合などは、その買い物を取消す事ができます。この取消はクーリングオフの期間が過ぎていたり、商品を使用してしまっていても可能です。
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成年後見人が就いているという事は他人にはわかりますか?
成年後見人が選任されると、本人及び後見人の住所・氏名などが登記されます(後見登記)。よって、その人に成年後見人が就いているかどうかは東京法務局から「登記事項証明書」を取り寄せれば確認することができます。
しかし、極めて高度な個人情報ですので、この証明書を請求できるのは、本人、4親等以内の親族、成年後見人、成年後見監督人、任意後見人などに限られています。
昔は成年後見と同様の制度において戸籍記載されていましたが、現在では戸籍には記載されませんので、他人に知られる事はまずないと思います。
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その他法律Q&A

遺言をするときに気をつけることを教えてください
遺言をする人が便箋等に自分の思いを書いても遺言は遺言です。
この遺言のことを「自筆証書遺言」と言いますが、「自筆証書遺言」は、正確な日付が入ってない・署名押印が無いなど、法律で要求される要件を満たせていないことも多く(この場合遺言は無効になる可能性があります)、また表現方法や用語の使い方を間違っていたりして思ったとおりの効果が発生しないこともあります。
せっかく遺言をされるのなら上記の心配の無い「公正証書遺言」をお勧めします。
野口事務所では公正証書遺言に関する各種相談・お手伝いをさせて頂きます。
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親の残した多額の借金を相続したくない
相続と言えばプラスの財産にばかり目が行きがちですが、借金もマイナスの財産という事で相続の対象となります。親が死亡してその借金を引き継ぎたくなければ「相続放棄」という方法があります。
相続放棄は自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に家庭裁判所で相続放棄の手続をとる必要があります。「私はもう相続分を放棄してますので関係ありません」などと言っている人がいるのですが、口で言うだけでは放棄にしたことになりません。
野口事務所では相続放棄に関する各種相談・裁判所提出書類作成のお手伝いをさせて頂きます。
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貸したお金を返してもらえません
お金を貸すときに借用書のようなものを作ってない場合諦めるしかないのでしょうか?
借用書が無ければ、裁判になったとき、あなたがお金を貸したと言う事実を証明し難くなるというだけで、諦めなければならないと言うものではありません。例えば相手がお金を借りたこと自体は認めているのであれば、借用書が無くても十分戦えると思います。(種々の附帯条件を確認できない問題は残りますが)
ケースバイケースですが、まずは改めて交渉してみる・内容証明を出してみるといったあたりから初めて、支払督促・訴訟の申立を考えてみてはいかがでしょうか。代理権の範囲内の場合は以上の全てを司法書士が代理人として行ないます。
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クーリングオフしたい
3日前に突然電話がかかってきて、奨められるがまま健康食品を購入する契約をしてしまいました。届いた5箱のうち1箱を自宅で開封して飲んでしまいましたが、後で考えると5箱で5万円と高額ですし、効能も怪しい気がします。契約を取消せるでしょうか?
契約書を受け取った日を含め8日以内であれば無条件で契約を解除できます(クーリングオフ)。
ただし、健康食品のようなものは使用した分は支払わなければなりません。支払う金額は、販売の最小単位(例えば5箱購入したうちの1箱を開封し一部使用していれば1箱分)の代金になります。
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変なサイトにアクセスしたら高額の請求をされた
何となくリンクやボタンを押してしまい、いきなり高額の請求をされたというケースは殆どが悪徳業者の詐欺まがいのサイトです。アダルトサイトや出会い系サイトに多いのですが、きちっと対応すれば殆どの場合支払う必要のないものです。不安に思いその業者に連絡をとったりすると、言葉は悪いですが「心配になって相談してきたカモ」として悪徳業者に更に狙われてしまいます。業者に連絡するのではなく、司法書士に早急に相談してください。
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※一般の方にもわかりやすいように、法律用語等あえてアバウトに記載している場合があります

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